Résumé
Votre propriété ne vaut pas exactement le même prix que celle de votre voisin en raison de tous les facteurs internes et externes qui affectent le marché immobilier local. La superficie, la disposition des pièces, la qualité des matériaux, l’état général de la propriété et les ajouts qui créent des coups de cœur lors des visites ont beaucoup d’influences. Toutes les propriétés sont uniques et la vôtre n’y fait pas exception. Découvrez pourquoi votre maison ne se compare pas à celle du voisin !
Qu’est-ce que la valeur marchande d’une maison ?
Quand vous vous demandez pourquoi votre propriété vaut plus ou moins que celle de votre voisin, vous touchez directement à la notion de valeur marchande.
Qu’est-ce que c’est ? En fait, la valeur marchande représente le prix le plus probable auquel votre maison pourrait se vendre aujourd’hui dans un marché immobilier normal. Donc une vente où il n’y a ni pression ni situation forcée.
Cette valeur repose sur l’équilibre entre l’offre et la demande. C’est-à-dire, le montant qu’un acheteur informé est prêt à payer et qu’un vendeur raisonnable est prêt à accepter. Dans une transaction libre et volontaire où toutes les informations sont sur la table, on obtient une estimation qui n’avantage ni l’acheteur ni le vendeur, mais qui traduit la réalité du marché.
Pourquoi votre propriété vaut-elle plus (ou moins) que celle de votre voisin ?
Votre propriété ne vaudra jamais exactement le même prix que celle du voisin. Même si elle est dans la même rue, que vous avez fait affaire avec le même constructeur et qu’elles vous paraissent très similaires, il est normal que la vôtre vaille plus ou moins que celle d’à côté.
Pourquoi ? Parce que la valeur d’une propriété repose à la fois sur :
- Tout ce qui l’entoure
- L’état du marché immobilier local
- Une série de caractéristiques qui lui sont propres
C’est peut-être surprenant, mais même des maisons qui se ressemblent comme deux gouttes d’eau ne seront jamais affichées au même prix.
Quels facteurs externes influencent la valeur d’une propriété ?
La valeur d’une propriété est en grande partie déterminée par des facteurs sur lesquels un propriétaire n’a aucun contrôle. Parce que même si votre maison est parfaite de l’intérieur, la réputation de la région, le quartier dans lequel elle est située et la proximité des services ont beaucoup d’influence sur le prix.
Par exemple, une maison dans une rue tranquille, proche d’un parc ou d’une bonne école se vend mieux. Puis, inversement, une maison située sur une rue qui borde l’autoroute perd immédiatement de la valeur.
En plus de l’importance de l’environnement, c’est aussi une question de marché. Est-ce un marché d’acheteurs ou de vendeurs ? Est-ce que les acheteurs se battent pour avoir votre propriété ou devez-vous défendre votre propriété aux yeux des acheteurs ?
Emplacement, quartier et voisinage
L’emplacement est le facteur externe le plus important pour déterminer la valeur d’une propriété.
- Un quartier vivant, populaire et desservi par une variété de services est plus convoité, et donc, les maisons se vendent plus cher.
- Un secteur moins recherché, éloigné des services essentiels ou mal entretenu, freine l’intérêt et diminue la valeur.
La popularité et la réputation du quartier, la sécurité et la propreté, ainsi que la proximité d’écoles, de parcs, de garderies, d’épiceries, de pharmacies, de commerces et de transports en commun sont très importants.
Nuisances à proximité de la propriété
Certaines propriétés partent avec deux prises au bâton à cause de facteurs gênants. Le bruit des trains ou des autoroutes, les odeurs d’usines ou la proximité de bars fréquentés font hésiter les acheteurs.
Quand la qualité de vie quotidienne est affectée, même la valeur de la plus belle maison diminue.
En général, les Québécois privilégient le calme, la sécurité et l’intimité. Ainsi, lorsqu’un acheteur compare deux options, il accorde plus de valeur à celle située dans un secteur paisible.
Marché local, situation économique et règlements municipaux
L’offre locale de biens, la demande des acheteurs, les taux d’intérêt hypothécaires et le développement économique de la région sont toutes des variables qui affectent la valeur d’une propriété.
Une économie locale en santé, des règlements d’urbanisme et de zonage flexibles, des taxes foncières abordables et des projets d’infrastructure en vue sont des éléments positifs.
Et quand ils s’alignent, ils se traduisent directement sur le prix que les acheteurs sont prêts à offrir et sur la rapidité avec laquelle une maison se vend.
Quels facteurs internes influencent la valeur d’une propriété ?
Une autre grande partie de la valeur d’une propriété lui est attribuée en fonction de ce qui s’y cache. Dans les limites du terrain et entre ses 4 murs, il y a une longue liste de facteurs internes qui ont tous leur mot à dire sur la valeur.
La superficie habitable, la disposition des pièces, le nombre de chambres et de salles de bain, l’année de construction, l’état général, et les matériaux utilisés sont tous des facteurs qui pèsent dans la balance.
Pourquoi ? Parce qu’entre deux maisons voisines, atteintes de la même manière par les facteurs externes, ce sont ces éléments qui influencent le regard d’un acheteur.
Superficie de la propriété et disposition des pièces
La superficie habitable de la propriété et la superficie du terrain sont des données que les acheteurs regardent de près. Les dimensions du terrain, du stationnement, du carré de la maison ainsi que des pièces doivent justifier le prix. Mais ce n’est pas seulement une question de pieds carrés. La configuration de la propriété et la disposition des pièces valorisent ou dévalorisent la propriété.
Est-ce que les pièces sont fermées ou à aire ouverte ? Quelle est l’orientation des pièces ? Quel est le niveau d’ensoleillement ? À quel moment de la journée les pièces sont-elles sombres ? Les pièces sont-elles mal ou bien divisées ? Toutes ces questions influencent la perception de l’espace et, par conséquent, la valeur marchande de la maison.
Nombre de pièces, chambres à coucher et salles de bain
Plus il y a de pièces, et plus particulièrement de chambres à coucher et de salles de bain, plus la valeur d‘une propriété augmente. Pratiques surtout pour les familles, beaucoup d’acheteurs cherchent des propriétés de 3 chambres et 2 salles de bain, plutôt qu’une maison similaire de 2 chambres et une seule salle de bain.
Puis au-delà du nombre de pièces, les acheteurs valorisent leur emplacement. Une chambre des maîtres qui a sa propre salle de bain complète, ou un rez-de-chaussée équipé d’une salle d’eau sont assurément des valeurs ajoutées.
Année de construction et état de la propriété
L’âge de la maison, le style architectural et la qualité de la construction sont tous des facteurs d’importance. Une construction neuve rassure par sa conformité aux normes les plus récentes, son efficacité énergétique et ses matériaux modernes. Une maison plus ancienne, quant à elle, séduit par son cachet architectural, son originalité et son style unique.
Ce n’est pas parce qu’une maison a été construite en 1990, 2002, ou 2024 qu’elle est forcément mieux ou moins valorisée. Cependant, l’année de construction et l’état général rivalisent. Par exemple, une maison construite il y a 20 ans, excessivement bien entretenue, a le potentiel de se vendre à un meilleur prix qu’une maison construite il y a 2 ans, mais qui a complètement découragé l’inspecteur en bâtiment.
Qualité des matériaux et de la construction en général
Un revêtement extérieur durable, des fenêtres écoénergétiques et des finitions intérieures haut de gamme rehaussent la valeur d’une maison.
Les acheteurs remarquent la différence entre une cuisine rénovée avec des armoires et comptoirs en mélamine et stratifié et une autre équipée de matériaux de qualité supérieure comme des comptoirs en quartz et d’armoires en bois fait par un ébéniste. De la même manière, une propriété bien isolée, une nouvelle toiture de bardeau, des fenêtres certifiées Energy Star et un nouveau système d’échangeur d’air ont leur charme.
Une construction esthétique est un gros plus, mais la qualité globale de la construction est ce qui rassure ou fait fuir les acheteurs. En achetant une propriété en règle, ils savent qu’ils n’auront pas à investir des milliers de dollars dès les premières années, non pas par choix, mais par obligation.
Caractéristiques uniques, installations et améliorations
Dans le processus d’évaluation, ce sont les petits plus qui font la différence. La question à vous poser ici est : « qu’est-ce que votre propriété a que les autres n’ont pas ? »
- Une vue directe sur le fleuve Saint-Laurent ou sur un lac
- Une piscine creusée
- Un garage double
- Un cinéma maison
- Un sauna
- Une véranda
Tous les plus qui impressionnent les acheteurs et les incitent à payer davantage valorisent directement une propriété.
Comment évaluer la valeur marchande d’une maison ?
L’évaluation de la valeur marchande d’une maison est une étape essentielle du processus de vente. Après tout, le but est de tirer le maximum de profit de la transaction, n’est-ce pas ?
Là où ça se complique, c’est qu’évaluer une propriété n’est pas aussi facile que ça en a l’air. Et avant que vous souleviez la question, non, ce n’est pas une tâche que monsieur madame tout le monde peut entreprendre. Selon l’OACIQ, l’évaluation immobilière est une responsabilité clé du courtier immobilier.
Formés et autorisés à évaluer des biens immobiliers, les courtiers utilisent des méthodes de calcul reconnues, des statistiques de ventes récentes et des outils d’analyse avancés.
Faire appel à un courtier immobilier local pour évaluer la valeur d’une propriété
Pour procéder à votre évaluation, il est fortement recommandé de faire appel à un courtier immobilier, mais pas n’importe lequel. Cherchez un courtier qui :
- A de l’expérience avec le type de propriété que vous avez (maison, duplex, condo, chalet, propriété à revenu, plex).
- Connaît le secteur, le marché et les clients.
- A conclu plusieurs transactions dans votre quartier.
Déterminer la valeur marchande est un art que seuls les courtiers et les évaluateurs maîtrisent. Il s’agit de trouver l’équilibre parfait entre la sous-évaluation et la surévaluation. Quelques milliers de dollars en dessus du juste prix et vous perdrez de l’argent. Quelques milliers de dollars au-dessus et vous brûlerez vos chances de vendre rapidement.
Utiliser une des 3 méthodes d’évaluation immobilière reconnue au Québec
Selon le type de propriété à évaluer, les évaluateurs immobiliers du Québec ont recours à 3 méthodes de calcul.
- Méthode des comparables
- Méthode du coût
- Méthode du revenu
Méthode des comparables
La propriété est comparée à des propriétés similaires récemment vendues dans le secteur.
C’est la méthode la plus utilisée pour les maisons unifamiliales, condos et duplex.
Méthode du coût
Cette méthode calcule combien il en coûterait aujourd’hui pour reconstruire la propriété à neuf, en déduisant la dépréciation.
Elle est utile pour les bâtiments neufs, spécialisés ou qui n’ont pas de comparables.
Méthode du revenu
La propriété est évaluée en fonction des revenus qu’elle génère (loyers, revenus d’exploitation).
C’est la méthode de choix pour les propriétés à revenus, plex ou immeubles commerciaux.
Méthode des comparables pour vendre
Cette méthode estime la valeur d’une propriété en la comparant à des maisons similaires récemment vendues dans le même secteur. Pour ce faire, le processus est le suivant :
- Évaluer l’emplacement de la propriété
- Identifier les attributs de la propriété
- Comparer la propriété à 3 - 5 comparables
- Ajuster la valeur en fonction des différences
Appliquée depuis des années par les experts immobiliers, la méthode des comparables a la réputation de fournir des prix compétitifs qui reflètent très bien la réalité du marché immobilier.
Quelles erreurs éviter lors de l’estimation de la valeur d’une maison ?
Si on généralise, les propriétaires ont tendance à se fier à des perceptions subjectives et à faire des comparaisons trompeuses avec les maisons des voisins.
Cependant, une estimation réaliste repose uniquement sur une analyse complète et impartiale en tenant compte des caractéristiques internes, des facteurs externes et de la situation économique.
Malheureusement, l’ignorance conduit à commettre des erreurs qui ralentissent la vente ou réduisent le profit potentiel.
Erreur #1. Ne pas vous fier au prix de vente de la maison du voisin
Le prix demandé ou obtenu par le voisin donne une idée générale de l’état du marché, mais ce n’est pas une référence absolue. Vous le savez, toutes les propriétés se différencient par de nombreuses caractéristiques. Copier le prix du voisin sans faire d’ajustements risque uniquement d’entraîner une erreur d’évaluation et de nuire à la vente.
Erreur #2. Surestimer la valeur des rénovations
Rénover augmente parfois la valeur d’un bien, mais pas toujours. Beaucoup de propriétaires pensent pouvoir récupérer l’intégralité de leur investissement, ce qui est rarement le cas.
Parmi les travaux les plus rentables, il y a :
- Cuisine et salle de bain : retour sur investissement de 75% à 100%.
- Toiture, portes et fenêtres : retour sur investissement de 50% à 80%.
- Travaux structurels : retour sur investissement de 50% à 75%.
- Peinture et petites mises à jour : retour sur investissement à déterminer.
Erreur #3. Laisser votre amour pour votre propriété prendre le dessus
Votre maison vaut-elle de l’or à vos yeux ? Peut-être qu’il s’agit de votre première maison, d’une propriété que vous avez rénovée de A à Z, de l’endroit où vous avez fondé une famille et créé des souvenirs, ou de la dernière maison habitée avant de transférer dans un centre pour personnes âgées.
Quoi qu’il en soit, il n’est pas possible de quantifier l’amour que vous avez pour votre maison en chiffres. D’un point de vue externe, ce sont 4 murs et un toit. Peu importe le scénario, recourir à une évaluation professionnelle met de côté l’attachement personnel et se concentre sur les faits.
Erreur #4. Sous-estimer les défauts de la propriété
Les petits défauts s’additionnent vite. Ne sous-estimez pas le robinet qui coule, la peinture défraîchie, les moulures craquées, les joints de douche moisis, la fenêtre à changer, et les portes grinçantes. Les détails mineurs doivent être évalués et pris en compte dans l’évaluation de la propriété.
Erreur #5. Avoir des attentes irréalistes par rapport à la situation économique
Il arrive que des vendeurs surestiment ce que le marché a à offrir. Par exemple, en période où les acheteurs ont l’avantage, il est improbable de recevoir une offre 50 000$ au-dessus du prix initial demandé.
De même, si le quartier subit un ralentissement économique local, causé par une fermeture d’entreprises, une diminution des emplois ou des retards dans des projets de développement, la valeur des propriétés peut en être affectée. Quel que soit l’état de l’économie nationale ou locale, c’est un facteur externe important à considérer.
Étude de cas avec la méthode des comparables - Calcul de la valeur d’une maison comparé à celle des voisins
Un propriétaire souhaite vendre sa maison unifamiliale à Trois-Rivières (secteur Cap-de-la-Madeleine). Pour déterminer la valeur marchande de la propriété, le courtier immobilier compare la propriété à trois maisons vendues récemment dans le même secteur.
| Caractéristiques | Maison A | Maison B | Maison C | Maison à évaluer |
|---|---|---|---|---|
| Localisation | Même quartier | Même quartier | Quartier voisin (similaire) | Cap-de-la-Madeleine |
| Superficie habitable | 1 700 pc | 1 600 pc | 1 600 pc | 1 650 pc |
| Superficie du terrain | 6 200 pc | 5 900 pc | 6 100 pc | 6 000 pc |
| Nombre de chambres | 3 | 3 | 4 | 3 |
| Nombre de salles de bain | 2 | 1 | 2 | 1 |
| Garage | Simple | Aucun | Double | Simple |
| Année de construction | 2007 | 2003 | 2006 | 2005 |
| État de la propriété | Excellent (nouvelle cuisine) | Bon (pas de rénovations à faire) | Très bon (sous-sol fini) | Bon (cuisine 2015) |
| Prix de vente | 389 000$ | 365 000$ | 395 000$ | ? |
En fonction des différences identifiées entre les propriétés, le courtier immobilier évalue que la propriété devrait être affichée à un prix de vente 378 000$.
FAQ - Valeur d’une propriété
Est-ce qu’estimer la valeur d’une maison avec un outil en ligne est fiable ?
Estimer la valeur d’une maison à partir d’un outil en ligne est un excellent point de départ, surtout si c’est uniquement pour des raisons de curiosité. Cependant, si c’est dans la l’optique de vendre, il est fortement recommandé de pousser l’exercice plus loin et d’obtenir une évaluation immobilière réalisée par un professionnel autorisé.
Comment savoir à quel prix votre voisin a-t-il vendu ?
Puisque seuls les courtiers immobiliers ont accès aux bases de données immobilières, vous n’avez qu’à demander l’information souhaitée à votre courtier. De plus, pour offrir plus de transparence aux Québécois, le Journal de Montréal a conçu un outil en ligne gratuit. Après avoir créé votre compte, il vous suffit de parcourir la map interactive pour obtenir les informations relatives aux transactions passées chez le notaire.
Évaluation municipale vs valeur marchande
L’évaluation municipale est effectuée tous les 3 ans et est uniquement utilisée à des fins de taxation. Quant à la valeur marchande, elle représente la valeur qu’un acheteur est prêt à payer pour la propriété en date d’aujourd’hui. Contrairement à la valeur municipale, elle tient compte de toutes les caractéristiques du bien ainsi que de l’état actuel du marché immobilier. Si vous envisagez d’utiliser le rôle foncier pour évaluer votre propriété, on vous le déconseille. Au moment où vous recevez le compte de taxes, l’évaluation n’est déjà plus à jour.
Qu’est-ce qui fait le plus baisser la valeur d’une propriété ?
La dépréciation d’une propriété est causée par différents facteurs internes et externes tels que, des défauts structurels, la présence de moisissures ou de matière dangereuse comme l’amiante ou le plomb, une mauvaise performance énergétique, un quartier qui a mauvaise réputation, des nuisances à proximité puis une architecture et un design complètement démodés.
Pouvez-vous augmenter la valeur de votre propriété ?
Oui. Même si vous n’avez aucun pouvoir sur le train qui passe à deux rues et que l’état du marché échappe totalement à votre contrôle, vous pouvez positivement influencer la valeur de votre propriété. Effectuer des réparations et des rénovations ciblées est le meilleur moyen d’augmenter la valeur de votre bien.
Est-ce que la valeur marchande change souvent ?
Oui. La valeur marchande évolue au rythme du marché. Influencée par l’offre, la demande, les taux d’emprunt, l’économie et le marché local, la valeur connaît des changements significatifs en l’espace de quelques mois.
Quelle est la période de validité d’une évaluation immobilière ?
D’un point de vue légal, il n’existe aucune durée fixe imposée par l’OACIQ pour la validité d’une estimation immobilière. Cependant, en pratique, la majorité des évaluations immobilières sont valides pour une période de 3 à 6 mois.
Vendez votre propriété au meilleur prix en la faisant évaluer par un courtier immobilier !
Ne vous fiez pas aux rumeurs du voisinage ou aux évaluations approximatives générées en ligne. La valeur de votre maison dépend du marché actuel et doit être analysée professionnellement.
Pour obtenir le prix le plus juste et compétitif, nous vous proposons de comparer gratuitement et sans obligation, le profil de 3 courtiers immobiliers de votre secteur.
- Remplissez notre formulaire pour connaître la valeur marchande de votre propriété.
Êtes-vous prêt à risquer de vendre à rabais parce que vous avez copié votre voisin ?
