En immobilier, le financement collatéral est une méthode sous-utilisée. Par manque de connaissance et par prudence, plusieurs investisseurs hésitent à l’explorer. L’idée de mettre une propriété en garantie paraît risquée, mais elle s’avère être un levier de financement puissant.
La collatérale est-elle une bonne alternative quand le financement classique n’est pas disponible ?
Au Québec, beaucoup de propriétaires se cognent le nez à la porte des prêteurs, refusés en raison de critères trop stricts ou d’un dossier de crédit entaché. Dans une telle situation, seriez-vous prêt à utiliser la valeur marchande de votre propriété pour débloquer des fonds ?
- Ce guide présente tout ce que vous devez savoir sur le financement collatéral immobilier au Québec : comment ça fonctionne, quand l'utiliser, et quels sont les avantages et les risques à considérer.
Qu’est-ce qu’un financement collatéral ?
Le financement collatéral est un tout simplement un prêt garanti par un actif que vous possédez déjà, dont une propriété immobilière.
À l’inverse de l’hypothèque traditionnelle, basé sur votre mise de fonds, votre revenu et votre cote de crédit, ce type de financement repose sur la valeur marchande de votre bien immobilier.
Brièvement :
- L’institution financière vous avance des fonds en échange d’une garantie sur votre propriété.
- Si vous ne remboursez pas, l’institution est dans le droit de saisir cet actif pour récupérer son argent.
Pour les propriétaires qui ont accumulé de la valeur sur leur bien, ce mécanisme permet d’obtenir des taux plus avantageux et des montants plus élevés que d’autres types de prêts. Pourquoi ? Parce que le risque pris par le prêteur est réduit.
Quels biens immobiliers peuvent être mis en garantie collatérale ?
Selon le dossier de financement et les conditions de l’institution, le prêteur prend en garantie plusieurs types de biens immobiliers.
- Le plus courant est évidemment la maison unifamiliale, qu’elle soit entièrement payée ou encore hypothéquée.
- Les condos sont aussi admissibles, à condition qu’ils aient une valeur marchande suffisante.
- Les immeubles à revenus, comme les duplex, les triplex et les multiplex, peuvent également servir de garantie (particulièrement intéressant pour les investisseurs immobiliers cherchant à financer d’autres projets).
- Même les terrains sont parfois acceptés, bien que les conditions soient généralement plus strictes.
Et qu’en est-il des chalets et des bâtiments commerciaux ? En fait, bien qu’elles ne soient pas automatiquement refusées, les propriétés atypiques, les biens en région très éloignés et les immeubles commerciaux sont plus difficiles à utiliser en garantie. Ça varie d’un prêteur à l’autre.
La partie importante à retenir c’est que tout bien immobilier qui a une valeur reconnue peut potentiellement servir de garantie collatérale. S’il est facilement revendable en cas de non-paiement, il devient un atout pour obtenir du financement !
Comment fonctionne le financement collatéral immobilier au Québec ?
Le financement collatéral immobilier fonctionne sur un principe simple : vous utilisez la valeur marchande de votre propriété pour garantir un prêt.
Pour mieux comprendre le fonctionnement du financement collatéral, voici comment il est structuré :
- Un prêteur évalue la valeur de votre bien et détermine le montant qu’il peut vous prêter.
- Plus votre propriété a de l’équité, c’est-à-dire la différence entre la valeur actuelle et le solde de votre hypothèque, plus vous pouvez emprunter.
- Ce type de financement est plus « facile » à obtenir qu’un prêt personnel, car le risque pour le prêteur est réduit.
En contrepartie, il implique une responsabilité importante. Si vous ne respectez pas vos paiements, votre bien pourrait être saisi.
Puisque le risque de saisie pèse lourd dans la balance, il est indispensable d’évaluer votre capacité de remboursement avant de vous engager.
Exemple de financement collatéral immobilier
Jean possède une maison évaluée à 400 000$, avec un solde hypothécaire de 200 000$. Il a donc une équité de 200 000$.
En utilisant sa propriété comme garantie, sa banque lui accorde une marge de crédit hypothécaire équivalente à 80% de la valeur de la maison, moins l’hypothèque restante.
Il peut donc emprunter jusqu’à 120 000$ (400 000$ × 80% – 200 000$).
Jean utilise ces fonds pour investir dans l’achat d’un immeuble de 4 logements.
Combien pouvez-vous emprunter contre une garantie collatérale ?
Le montant que vous pouvez emprunter avec une garantie collatérale dépend principalement de la valeur marchande de votre propriété et du pourcentage que le prêteur accepte de financer.
Habituellement, le maximum de financement accordé équivaut à 80% de cette valeur, de laquelle est déduite toute hypothèque existante.
Exemple 1
Marie est propriétaire d’une maison évaluée à 500 000$. Le solde hypothécaire est de 250 000$.
Sa banque accepte de prêter jusqu’à 80% de la valeur, soit 400 000$.
En soustrayant son hypothèque, elle peut emprunter jusqu’à 150 000$.
Exemple 2
Luc est propriétaire d’un duplex valant 600 000$ et doit encore 300 000$ sur son prêt hypothécaire.
Avec un ratio de financement de 75% (plus courant pour un immeuble locatif), il pourrait obtenir 450 000$.
Après déduction de son hypothèque, il aurait accès à 150 000$ en financement collatéral.
Êtes-vous admissible à l’hypothèque collatérale ?
Votre statut d’admissibilité pour un prêt garanti par une collatérale dépend de plusieurs facteurs qui doivent être analysés par une institution financière.
Cependant, pour vous aider à déterminer si vous répondez à l’ emprunteur typique, voici quelques caractéristiques que partagent les propriétaires qui mettent un bien immobilier en garantie.
- Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier.
- Votre bien a accumulé de l’équité.
- Votre dossier de crédit est bon.
- Vous générez un revenu stable.
- Vous avez la capacité financière pour rembourser les prêts.
Pour vérifier votre admissibilité, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un courtier hypothécaire de votre région.
Que devez-vous savoir sur l’acte de garantie immobilière ?
Au lieu de signer le traditionnel acte hypothécaire, vous signez un acte de garantie immobilière.
- L’acte de garantie immobilière est un document légal qui formalise l’utilisation de votre propriété comme garantie pour un prêt.
- Il décrit les conditions du financement, la valeur de la propriété mise en gage et les obligations de remboursement.
- En signant cet acte, vous acceptez que le prêteur puisse saisir votre bien si vous ne respectez pas les conditions de remboursement du prêt.
- Cet acte protège à la fois le prêteur et l’emprunteur en précisant clairement les droits et responsabilités de chaque partie.
Avant d’y apposer votre signature, consultez un professionnel pour vous assurer que vous compreniez toutes les implications de l’acte de garantie.
Pourquoi l’hypothèque collatérale limite-t-elle la prise de garantie par un tiers ?
L’hypothèque collatérale limite la prise de garantie par un tiers parce qu’elle place déjà un droit de créance prioritaire sur votre propriété au profit du prêteur.
- Lorsque vous utilisez votre bien comme garantie pour un emprunt, le prêteur a la première priorité sur la vente de ce bien en cas de défaut de paiement.
- Par conséquent, si vous tentez d’offrir la même propriété en garantie à un autre créancier, ce dernier se retrouvera en seconde position, après le prêteur initial.
Pour cette raison, les prêteurs préfèrent généralement que vous n’ayez pas d’autres engagements de garantie en cours avant de vous accorder un financement collatéral. C’est une façon pour eux de se protéger et de minimiser les risques.
Qu’est-ce qu’une priorité de créance ?
Au Québec, les priorités de créance désignent l’ordre dans lequel les créanciers sont payés en cas de saisie de la propriété. Le créancier avec une garantie hypothécaire enregistrée en premier a la priorité, c’est-à-dire qu’il sera payé avant les autres.
Par exemple, si vous avez une hypothèque et un prêt secondaire sur la même propriété, le prêteur de l’hypothèque principale sera payé en premier. Les créanciers secondaires ne seront remboursés que si des fonds restent après le remboursement de la créance prioritaire.
Les priorités de créance sont importantes, car elles déterminent les chances de chaque créancier de récupérer son argent en cas de vente forcée de la propriété.
Comment acheter une propriété sans mise de fonds avec une collatérale ?
Certains propriétaires sont surpris d’apprendre qu’il est possible d’acheter une seconde propriété sans argent, en utilisant la collatérale.
Si vous avez suffisamment d’équité accumulée dans votre propriété actuelle, vous pouvez emprunter contre cette valeur pour financer l’achat d’un nouveau bien.
Par exemple :
- Votre propriété actuelle est évaluée à 630 000$.
- Il vous reste 200 000$ à rembourser sur votre hypothèque.
- Votre équité est de 430 000$.
- Si le prêteur accepte de financer jusqu’à 80% de la valeur de votre propriété, vous pouvez obtenir un prêt de 504 000$ (630 000 $ × 80%).
- En soustrayant la balance d’hypothèque, vous pouvez utiliser les 304 000$ restants pour acheter une nouvelle propriété.
Quels sont les avantages du financement collatéral immobilier ?
Le financement collatéral immobilier présente plusieurs avantages intéressants pour ceux qui cherchent à optimiser leur capacité d’emprunt.
Voici les principaux avantages à retenir :
- Vous pouvez emprunter davantage, même si votre dossier de crédit est moins impeccable.
- Vous pouvez utiliser l’équité de votre maison actuelle pour financer un nouveau bien, sans avoir à économiser pour une mise de fonds.
- Si une propriété est garantie, les prêteurs sont plus ouverts à prêter et les conditions sont plus souples.
- Vous avez de la flexibilité dans l'utilisation des fonds.
Il n’y a pas de doute que le financement collatéral est intéressant. Cependant, il est important d’évaluer les risques et de vous assurer que vous soyez en mesure d’honorer les remboursements.
Quels sont les inconvénients du financement collatéral immobilier ?
Mettre sa propriété en garantie contre un prêt d’argent peut être risqué ! Voici les inconvénients associés à ce type de prêt à considérer :
- Utiliser la valeur de votre propriété comme garantie augmente votre niveau d’endettement et peut nuire à votre capacité d’emprunt future.
- Si vous n’êtes pas capable de rembourser votre prêt, le prêteur peut exercer son droit de saisie sur la propriété mise en garantie afin de récupérer son argent.
- Certains prêteurs appliquent des taux plus élevés pour compenser le risque supplémentaire.
- Une hypothèque collatérale limite votre capacité à obtenir d'autres crédits ou prêts.
Devez-vous mettre ou ne pas mettre votre propriété en garantie ? Prenez le temps de faire évaluer votre situation par un courtier hypothécaire, puis pesez les pour et les contre du financement collatéral immobilier.
Consultez un courtier immobilier pour vous aider à trouver votre prochain investissement !
Le financement collatéral est une stratégie qui pourrait vous permettre d’acquérir votre deuxième, troisième, voire même, quatrième bien immobilier.
En utilisant la valeur marchande de votre propriété, vous pourriez avoir assez d’argent pour investir à nouveau. Cependant, pour trouver la perle rare, ça va toujours mieux avec un expert !
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